Долевая собственность – имущество или проблема?!

В соответствии с действующим законодательством (Гражданский кодекс, ст. 244,246, 247), долевая собственность является одним из подвидов общей собственности (кроме долевой существует ещё совместная собственность, когда доля каждого собственника не определена).

Наиболее частые случаи владения долевой собственностью.

Наиболее типичными случаями возникновения долевой собственности являются:

• разводы, при разделе имущества между бывшими супругами;
• наследование имущества, при разделе имущества между наследниками.

Квартиры, находящиеся в долевой собственности имеют что-то общее с коммунальными квартирами. Однако, в плане оценки доли квартиры и рыночной стоимости между ними лежит огромная пропасть.

Основное отличие заключается, конечно, в том что, не всякую долю в квартире возможно использовать по прямому назначению (в качестве жилого помещения). Так, например, пользование 1/2 долей в однокомнатной квартире в реальности возможно только одним собственником, не говоря уже о более мелких долях. Вот отсюда и получается, что собственник комнаты в коммуналке имеет на неё намного больше прав, чем даже собственник 1/2 доли в двухкомнатной квартире.   

Особенности и сложности оценки долей.

Основная проблема тут заключается в том, что один из собственников может элементарно не пускать другого (что, кстати, случается сплошь и рядом). И что остается делать обиженной стороне – конечно, идти в суд.

Исковые требования могут включать два момента:

1. Устранение препятствий со стороны другого собственника в пользовании помещениями.
2. Определение порядка пользования помещениями квартиры (возможно при условии, что в квартире есть изолированная комната, соответствующая по площади размеру доли собственника).

Адвокаты, в свою очередь, с энтузиазмом берутся за такие дела и обычно суды удовлетворяют подобные иски. Только вот разрешает ли вынесенное судом решение существующие проблемы. В большинстве случаев, к сожалению, нет.

Суд вынес решение в вашу пользу? Это не победа!

После решения суда собственник в сопровождении судебного пристава попадает в квартиру, и на этом работа судебного пристава заканчивается, так как формально проследил за выполнением решения суда. И когда "бедный" собственник снова увидит перед собой закрытую дверь или поменянный замок, отстаивать его интересы будет уже некому.

Вот и получается, что вынесенное судом решение по факту не является тем инструментом, который действительно может помочь собственникам в разрешении долевого спора. То есть, в таких квартирах, как в джунглях - выживает сильнейший.

При вынесении судом решения порядке пользования помещениями также возникает аналогичная проблема обеспечения выполнения этого решения.

Именно такое беззаконие и противоправные действия со стороны другого собственника и подталкивают "слабого" к тому, чтобы задуматься о продаже своей доли третьим лицам.

Белицина Людмила

Ведущий Эксперт-оценщик Бизнес Партнер Оценка